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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
在厦门五通客运码头听台胞话“期待”：让回家路更顺畅****** (新春见闻)在厦门五通客运码头听台胞话“期待”：让回家路更顺畅 中新社厦门1月29日电 题：在厦门五通客运码头听台胞话“期待”：让回家路更顺畅 中新社记者 杨伏山 “希望两岸往来可以像以前那样方便，让我们的回家之路可以更顺畅一点。”29日，厦门五通客运码头出发大厅里，春节前搭乘厦(门)金(门)航线航班从金门返乡过年的陆配李小姐正在候船，准备回到金门，“这是我们嫁到金门的人的心声。” 2013年，李小姐从福建石狮嫁到金门。新冠疫情之前，她每年都从金门回老家过年，“而且，随时都可以回来”。 2020年2月以来，两岸“小三通”客运航线停航。在台湾社会各界持续强烈呼吁之下，今年1月7日，两岸“小三通”客运航线部分复航。李小姐在接受中新社记者采访时表示，希望两岸“小三通”客运航线可以一直持续开下去。 对于元宵节过后两岸“小三通”客运航线可能又“停摆”，正在候船的金门人洪先生说，期待继续开通，因为这样可以大大满足他们往返两岸的需求。 “我不想再舟车劳顿，绕一大圈才能往返金厦之间。”洪先生说，他真心的期盼就是两岸“小三通”全面复航，使他们能像以前一样，“早上8点过来，傍晚6点半回家。” 5年前带领一个创业小团队从金门来到厦门的卢莉莉，现为中国民生银行厦门金榜支行行长。受益于两岸“小三通”带来的便利，她以前基本上隔一天就回家一趟。她对记者说，她要向台湾朋友再次呼吁，让两岸“小三通”早日全面复航。 已三年多没有返台的厦门市台商投资企业协会会长、厦门东亚机械工业股份有限公司董事长韩萤焕，今年依然被挡在循两岸“小三通”航线回家之外。他表示，他的新年期待是两岸“小三通”全面复航，促进两岸之间更大的交流。 目前，大陆各方面早已全力以赴为两岸“小三通”客运航线全面复航做好各项准备。据福建省台港澳办透露，自1月7日复航至1月29日，厦金航线运营46航次，客流量3003人次。 当天，中共中央台办、国务院台办主任宋涛，来到厦门五通客运码头出发大厅，看望正候船返金门的台胞，给台胞们拜年。 与正在候船的一名金门小伙子握手后，宋涛问他，回家之路方便吗？金门小伙答道，现在航班少，如果能回到像过去一样，每隔半小时有一班，就更方便了。 宋涛表示，“一家人，常来常往，才能越走越亲”。我们要全面恢复“小三通”和两岸正常交流往来，符合两岸的民意。 对此，金门县长陈福海表示会一起努力，他说，金门与厦门，就是一家人。身旁金门民意代表陈玉珍也指着出发大厅背景墙屏幕上的十个大字说，两岸一家亲，同心共圆梦。(完) （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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